Ingatlanvásárlás 2025-ben – Mire figyelj, hogy jó döntést hozz?

Az ingatlanpiac 2025-ben újra erősödik. Az Otthon Start program és a fix 3%-os lakáshitel miatt sokan kezdenek bele lakás- vagy házvásárlásba, építkezésbe vagy bővítésbe. Egy ingatlan azonban nemcsak falak és tető: rengeteg jogi, pénzügyi és műszaki tényezőt kell mérlegelni. Ebben a cikkben összefoglaljuk a legfontosabb szempontokat és fogalmakat, hogy könnyebben eligazodj.

1. A jogi biztonság alapja tulajdoni lap

Az első és legfontosabb lépés, hogy ellenőrizd az ingatlan tulajdoni lapját. Ez a hivatalos dokumentum tartalmazza:

• a tulajdonos(ok) adatait,

• a pontos helyrajzi számot,

• az esetleges terheket, például jelzálogjogot, szolgalmi jogot vagy haszonélvezeti jogot.

Ezt a földhivataltól lehet lekérni, akár online is. Egy friss, 30 napnál nem régebbi példány mindig szükséges az adásvételi szerződés megkötéséhez.
❗ Tipp: ha az ingatlan nem tehermentes, számolj azzal, hogy tehermentesítésre lesz szükség, mielőtt birtokba vehetnéd.

2. Mi mennyit ér? – Piaci érték és értékbecslés

Egy lakás ára nem feltétlenül azonos azzal, amennyiért valóban eladható.

• A piaci érték azt az árat jelenti, amennyiért az adott környéken, adott időszakban reálisan vevőt találhatsz.

• Ha hitelt veszel fel, a bank forgalmi értékbecslést készíttet. Ez hivatalos szakvélemény, amelyből a bank meghatározza a hitelbiztosítéki értéket. Ez mindig alacsonyabb, mert a bank óvatosan számol, így előfordulhat, hogy több önerőre lesz szükséged.

👉 Gyakori hiba: a vevő csak a meghirdetett árral számol, és meglepődik, amikor a bank alacsonyabb értéket állapít meg.

3. Épülettípusok: tégla, panel, vályog vagy modern könnyűszerkezetes?

A választott épület anyaga és szerkezete hosszú távon meghatározza az otthon kényelmét és értékállóságát.

• Téglaépítésű lakás: tartós, jól szigetelhető, a legkeresettebb típus.

• Panel lakás: előregyártott elemekből készült, praktikus elrendezéssel. Felújítva nagyon jó ár-érték arányt nyújthat.

• Vályogház: nyáron hűvös, télen meleg, de karbantartást igényel, és hitelhez ritkán fogadják el.

• Gerendaház: természetes, rusztikus hangulatú, de építése költségesebb és folyamatos gondozást igényel.

• Könnyűszerkezetes ház: modern, gyorsan felépíthető, de minősége és szigetelése nagyban függ a kivitelezőtől.

4. Lakástípusok és komfortfokozatok – melyik illik hozzád?

Nem mindegy, hogy kis garzont vagy luxus penthouse-t keresel. A magyar piacon a következő típusok a leggyakoribbak:

• Garzon: 20–35 m², egy szoba + konyha, fiatalok és befektetők kedvence.

• Stúdió lakás: egyetlen nagy tér, ahol a konyha és a háló egyben van.

• Loft: régi ipari épületből átalakított lakás, óriási belmagassággal.

• Penthouse: társasház legfelső emeletén elhelyezkedő luxuslakás, gyakran tetőterasszal.

• Szuterén: földszint alatti szint, olcsóbb, de fény- és szellőzésproblémák lehetnek.

Komfortfokozatok:

• Összkomfortos: minden közmű és fűtés rendelkezésre áll.

• Dupla komfortos: két fürdőszobával, ami nagy családoknál óriási előny.

• Félkomfortos: csak alapközművek, központi fűtés vagy melegvíz nélkül.

• Komfort nélküli: alapvető közművek hiányoznak, inkább felújítandó kategória.

5. Energiatakarékosság: az energetikai tanúsítvány és a fűtési rendszer

Minden ingatlan eladásánál kötelező az energetikai tanúsítvány, amely betűjelekkel mutatja az épület energiahatékonyságát. Minél jobb a besorolás (A+, A++), annál alacsonyabb lesz a rezsi.

Fűtési rendszerek, amikkel találkozhatsz:

• Központi fűtés (kazán, radiátorokkal)

• Távfűtés (leginkább panelházaknál)

• Kondenzációs kazán (korszerű, takarékos)

• Hőszivattyú (környezettudatos, hosszú távon gazdaságos)

• Cserépkályha és kandalló (hangulatos, hőtárolós megoldások)

• Kályha (gyors meleget ad, de hamar kihűl)

• Padlófűtés vagy mennyezetfűtés (egyenletes hőelosztás, nagyobb komfort)

6. Mire figyelj a szerződéskötésnél?

Az adásvételi szerződés csak akkor érvényes, ha ügyvéd ellenjegyzi. Gyakori, hogy a vevő először vételi szándéknyilatkozatot tesz, majd előszerződést ír alá, például ha a hitelbírálat még folyamatban van.

A szerződéskötéskor fontos kérdések:

• Foglaló vagy előleg kerül átadásra? (Nagy különbség van: foglaló elveszhet, előleg visszajár.)

• Mikor történik a birtokbaadás? (Kulcsátadás napja egyben a költségek és haszonélvezet átszállását is jelenti.)

• Hogyan történik az illetékkötelezettség rendezése? (Általában 4%, de vannak kedvezmények.)

Összegzés

Ingatlant venni nagy döntés, amely pénzügyi és jogi szempontból is összetett. Ha tisztában vagy a legfontosabb fogalmakkal – mint a tulajdoni lap, a piaci érték, a forgalmi értékbecslés, az energetikai tanúsítvány vagy a birtokbaadás –, sok kellemetlenségtől kímélheted meg magad.

Az ingatlan nemcsak egy otthon, hanem egy befektetés is. Éppen ezért érdemes körültekintően dönteni, és minden lépésnél szakértő segítséget igénybe venni.